“目前，我們是按照LPR（貸款市場報價利率）還款的，這次存量房貸利率下調剛好可以降0.3個百分點。”小艾（化名）告訴《國際金融報》記者，“這次月供可以從7335.26元降到7075.02元，利息再減近10萬元。”

近日，超百家銀行官宣下調存量房貸利率的細則，而自9月底下調信號釋放以來，房屋交易量和銀行新增房貸業務量均出現大幅增長，刷新全年紀錄。與此同時，監管與銀行均顯示出完善個人房貸利率定價機制的意圖。

受訪專家和銀行人士表示，未來存量房貸利率的調整將實現常態化。從中長期看，存量業務的調整將有助于穩定銀行房貸業務，促進房地產市場和經濟復蘇，整體對盈利前景改善有益。

超百家銀行發布細則

近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行陸續發布公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。除六大國有行和股份行外，民營銀行、外資銀行和各地中小銀行也迅速跟進。各家銀行公布了具體操作方案，在10月底前對符合條件的存量房貸實施批量調整。

《國際金融報》記者注意到，截至10月15日，已有超百家銀行發布了存量房貸利率下調細則。據悉，此次存量房貸利率的調整不涉及LPR變動，而是通過加減點實現。除北京、上海和深圳地區二套及以上存量房貸調整標準不同外，其余符合條件的存量房貸將由銀行系統自動批量調整至LPR減30個基點的利率水平。

存量房貸利率下調的消息猶如給市場打了一劑強心針。

小王（化名）在上海某連鎖房產中介工作，他告訴記者，目前門店的日均業務量大約是之前的1.5倍。相關數據顯示，10月13日，上海市二手房網簽套數達到1334套，創下了今年單日新高。

與房屋交易量同步上漲的是銀行的新增房貸業務。記者從某銀行客戶經理處了解到，存量房貸利率下調的消息釋放以來，他所在支行房貸業務增量不少，客戶咨詢按揭及按揭受理量較之前均有所增加，近期客戶經理每周平均可受理簽約5單左右。

另一位大行房貸業務人員則告訴記者，近期常常是“三班倒”的作息，周末簽約中心亮燈到凌晨一兩點鐘。“最近業務量多時，較往常可以翻番。”他進一步解釋說，“最近一年多來政策時點密集，房貸業務情況又復雜多樣，業務中也會遇到一些問題，對于部分復雜情況的認定還不太明晰，據說11月1日還會有針對個例的細則發出。”

“整體來看，本次央行快速落地下調存量房貸利率，政策落地節奏以及市場利率定價自律機制要求各商業銀行執行的時間均較快，加快調整存量房貸利率，對于穩定市場預期將產生更加積極的作用。”中指研究院政策研究總監陳文靜在采訪中表示。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，選擇在此時對存量房貸利率作出調整，對第四季度的消費將產生較大帶動作用，對全年經濟增長目標的達成也將帶來很大幫助。

醞釀房貸利率定價長效機制

2023年8月，存量房貸利率首輪調整，不少高位站崗的購房者享受到了利率優惠，小艾也是其中一員。當時在調整前，他的房貸年利率為6.15%。等到本次調整結束后，他的房貸年利率累計將降低2.25個百分點，總利息將減少74.28萬元。

好消息是，在本輪調整中，監管機關和多家銀行均透露出制定個人住房貸款利率定價長效機制的意思。

此前，央行有關負責人就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問時指出，房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。

“未來存量房貸利率下調或將常態化。”前述大行客戶經理也在接受采訪時表示，“不過，目前尚無具體實施細則下發。”

“從此次央行發布的〔2024〕第11號公告內容來看，自2024年11月1日起，只要存量與新增房貸利率差值較大，貸款人便可與銀行自主協商、適時調整加點幅度。此外，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，由此可以使二者利差保持在合理范圍內，也可緩解購房者的月供壓力和提前還款現象。”李宇嘉分析指出。

不過，記者注意到，網絡上對于提前還貸的呼聲仍舊不小。銀行人士表示，近期提前還貸現象雖無明顯增加，但數量仍舊不少。“當前整體收入與房價預期仍不樂觀，同時缺乏較好的投資渠道。其次，此次存量調整力度與之前相比也較小。這些可能是消費者決定提前還貸的主要考慮。”李宇嘉表示。

長期以來，房貸作為銀行的優質業務，提供了較多的業績來源。此次存量房貸利率調整又將給銀行帶來怎樣的影響？

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，下調存量房貸利率，短期對部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控，央行通過降準、降息等有助于降低銀行負債成本，支持銀行為存款利率重定價。

“一般來說，存量房貸利率調整對銀行經營業績影響，主要看該存量房貸業務在具體銀行機構占比，如果部分機構資產中存量房貸業務比重過高，房貸利率調整短期對凈息差及盈利方面影響相對大。但也要綜合考量，存量房利率調降將減少提前還房貸和客戶流失情況。”周茂華分析道，“從中長期看，這一舉措有助于穩定銀行房貸業務，促進房地產和經濟復蘇，整體對盈利前景改善有益。”